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Wohnen in einer Genossenschaftswohnung - Mietvertrag und Mitgliedschaft

Auf der Suche nach einer geeigneten Mietwohnung stehen dem Einzelnen neben unzähligen privaten Vermietern Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften als Vermieter gegenüber. Im letzteren Falle gilt es einiges zu beachten.

Das Mietverhältnis mit einer Genossenschaft ist durch den Abschluss eines Nutzungsvertrages, der Zahlung eines Eintrittsgeldes und, in der Regel, der Entrichtung der Genossenschaftsanteile gekennzeichnet. Zu unterscheiden sind demnach das Mietverhältnis über die begehrte Wohnung und das Genossenschaftsverhältnis zur Genossenschaft. Die Höhe der Genossenschaftsanteile bestimmt sich nach der jeweiligen Satzung der Genossenschaft und dem darin festgelegten Eurobetrag, der pro Quadratmeter Wohnfläche zu entrichten ist.

Für den Fall, dass die Genossenschaft Genossenschaftsanteile für die Wohnung fordert, können diese in der Praxis oftmals ratenweise entrichtet werden. Bei erfolgtem Beitritt zur Genossenschaft ist das Mitglied verpflichtet, die vereinbarten Genossenschaftsanteile zu entrichten. Zahlt das Mitglied die Genossenschaftsanteile, etwa aus finanziellen Gründen, nicht vollständig und kündigt dann die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft, droht ihm die ordentliche Kündigung des Mietvertrages, so entschieden durch das Amtsgericht Senftenberg und in der Berufung bestätigt durch das Landgericht Cottbus (LG Cottbus, Urteil vom 13.12.2006, Az.: 5 S 25/06).

Ob ein berechtigtes Interesse für die ordentliche Kündigung der Genossenschaft allein deshalb besteht, weil der Mieter nicht mehr Genossenschaftsmitglied ist, ist in der Rechtsprechung unter den Gerichten umstritten, wurde vom Amtsgericht Senftenberg und in der Berufungsinstanz vom Landgericht Cottbus jedoch bejaht.
In dem Fall, wenn der Mieter selbst aus der Genossenschaft austritt, besteht für die Genossenschaft ein legitimes Interesse an der Kündigung der Wohnung des Mieters.

Satzungsmäßiger Zweck der Genossenschaft sei es, vorrangig Mitglieder mit Wohnraum zu versorgen. Mitglieder sind aber nur solche Mieter, die sowohl Eintrittsgeld, als auch die Genossenschaftsanteile entrichtet haben und nicht durch Kündigung aus der Genossenschaft ausgetreten sind.

Ausnahmsweise kann die Satzung der Genossenschaft vorsehen, Wohnungen auch an Nichtmitglieder zu vermieten. Aufgrund steuerlicher Vergünstigungen wird dies aber die Ausnahmeregelung bleiben, auf deren Anwendung der Einzelne keinen Anspruch hat.

Ist das Mitglied daher aus der Genossenschaft ausgetreten, kann die Genossenschaft das Nutzungsverhältnis ordentlich kündigen. Das ausgeschiedene Mitglied hat dann keinen Anspruch mehr auf Nutzung der überlassenen Wohnung. Die Kündigung der Mitgliedschaft sollte daher nur dann erwogen werden, wenn der Auszug aus der Wohnung tatsächlich gewollt ist.

Bei Zahlungsschwierigkeiten ist in jedem Fall das Gespräch und eine einvernehmliche Regelung mit der Genossenschaft zu suchen, aber nicht die Mitgliedschaft zu kündigen.